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法拍房的“坑”你了解多少

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点击次数:151 更新时间:2020年12月25日14:32:44 打印此页 关闭

今天小北来给大家总结一下法拍房中有哪些“坑”

01长期租约困扰

前两天小北带大家围观的那对“老赖”父子的花式要钱行为,就是属于假造租约来给买受人造成困扰。依据我国合同法规定,在租赁期内拍卖房屋的,如果房屋租赁在前,不影响租赁合同的效力,而租赁抵押后的,租赁合同不能对抗抵押权。

也就是说即使房屋易主,买受人也无法随意解除租赁合同。这样的法拍房在一定意义上贬值了很多。

02无法马上入住

法拍房中可能会出现原房主不腾房的情况,因为法拍房属于法院强制执行拍卖的房屋,这类房子一般都有法律纠纷,比如让人头疼的清场问题。如果法院不管腾房,那么买受人只能另行起诉。

因此,买受人在竞拍时不仅要看司法拍卖公告的细节,还一定要实地考察,确保自己权益不受侵犯。

举个小例子



03房屋内部问题

由于购房之前不能实地考察房屋,可能只有一次看房机会,如果买受人在实地看房或者委托他人看房时,没有注意噪音污染、房屋损坏、采光不足、或者房屋内曾发生非正常死亡等问题,那么买受人拿到房屋后这些都需要自己承担。

而且有些法拍房不能实地看房,这对买受人来说也存在很大风险。

04房屋产权信息

法拍房的拍卖价通常只是裸价,而竞拍者在拍得房屋之后可能还需要支付一些隐性费用。比如之前拖欠的物业费、水电费等也需要买受人一并承担。

小北要提醒大家购买法拍房之前一定要核实清楚房屋的产权信息,主要是了解土地出让性质、产权年限、有没有办理不动产证,税费收纳有没有拖欠等。

05过高税费风险

小北上周带大家围观的二沙岛豪宅就是天价税费。

以住宅为例,一般情况下,如果买受人属于自然人,需要承担契税,原房主需要缴纳个人所得税、增值税等;如果原房主取得不动产权证满五年,且是原房主家庭的唯一住房,则个人所得税、增值税都可以不用缴纳。

如果原房主是单位,如公司等,则这个房屋还需要缴纳土地增值税。更不用说商业地产的交易税费了,完全没有优惠政策。

图片 117.jpg

06贷款风险

法拍房都会要求先缴纳保证金,如果竞拍成功。就会要求短时间内缴纳全款,假设资金不充足,就需要贷款,贷款买下来如果逾期缴纳款项,则保证金会被没收。

07房产中介不靠谱

有的朋友可能对法拍房感兴趣但是并不清楚法拍流程和规则,会委托中介全权办理,这就会出由于没有及时沟通,导致最后竞拍价格过高买受人无法接受的局面,一旦出现这样的情况,买受人的保证金也会被没收。

所以针对以上风险,小北建议如果有想要入手法拍房的朋友一定要仔细了解竞拍流程,并且寻找一个靠谱的中介(比如小北,菜单栏有联系方式),之后再慎重决定是否购买。要注意法拍房可以捡漏但是一定要避坑!




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