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房地产贷款集中度管理新规!明确银行房地产贷款占比上限

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点击次数:156 更新时间:2021年01月19日15:25:01 打印此页 关闭
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2020年12月31日

央行、银保监会祭出重大政策,联合发布

《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

自2021年1月1日起实施

为各大银行发放房地产贷款规模及占比

设置了“两道红线”

分档设置房地产贷款余额占比和

个人住房贷款余额占比两个上限


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它的主要内容是:

给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”

 

■ 第一道红线,是“房地产贷款占比”,是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。


■ 第二道红线,是“个人住房贷款占比”,是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。

有关专家表示,与以往房地产金融调控政策工具相比,此次出台的集中度管理制度明确了各类银行房地产贷款占全部贷款比例的上限,有利于更好地引导和稳定市场预期,促进银行形成自我约束的内在机制,引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控的需要,调整中长期经营策略和信贷结构。



分档设定集中度管理要求

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所谓房地产贷款集中度管理制度,是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。


具体看,央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定了房地产贷款集中度管理要求。总共分为五档,分别是中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中,中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%。

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也就是说,7大国有银行(包含国家开发行)的贷款比例最高,“房地产贷款占比”可以达到总贷款的40%,“个人住房贷款占比”可以达到总贷款的32.5%。

 
然后,依次是中型银行、小型银行、县域银行和村镇银行。
 
到了村镇银行这一档,“房地产贷款占比”只有12.5%,“个人住房贷款占比”只有7.5%。
 

超过上述规定数值,就视为“踩红线”。



对于“踩红线”的银行,要求必须限期整改,具体规定:


2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求:


超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;


◎超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。




 
央行还进一步明确:为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
 
新规还赋予了地方一定的“弹性空间”,具体要求是:
 

人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,可在充分论证的前提下,结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。


个人住房贷款需求影响不大

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需要注意的是,此次管理制度分别设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限两个管理要求,既有总量管理又引导结构优化。


个人住房贷款较快增长是推升房地产贷款占比的重要原因。据了解,央行金融稳定报告和部分研究机构对我国居民债务收入的抽样调查显示,我国居民部门杠杆率近年来上升较快,主要集中在个人住房贷款。这提高了我国居民部门脆弱性,也一定程度上抑制了更高质量消费潜力的充分释放。


业内专家表示,专门设置个人住房贷款余额上限要求,既有利于抑制居民杠杆率上升,又可以防范个别银行大幅压缩其他房地产贷款以支持个人住房贷款增长。但也需要明确的是,该制度属于供给侧工具,旨在约束银行房地产贷款占全部贷款的比重,对微观主体住房贷款需求影响不大。


业内专家强调,根据公开资料测算,大部分银行尚未触及上限,居民无需过度担心买房申请贷款受到影响,存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回。


业务调整将保持平稳有序

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可以预期的是,建立房地产贷款集中度管理制度,有利于市场主体形成稳定的政策预期,也有利于房地产市场平稳健康可持续发展。同时,此次制度的实施也将稳妥有序推进,不会造成市场大幅波动。


事实上,房地产贷款集中度管理制度是健全我国宏观审慎管理制度的重要举措。若银行房地产贷款风险敞口持续增长可能导致其资产质量易受房地产价格波动冲击,增加金融体系脆弱性,可能潜藏系统性金融风险。


业内专家表示,推出房地产贷款集中度管理,对银行房地产余额占比提出上限要求,将从供给侧抑制银行的放贷冲动,有助于降低银行房地产风险敞口、提高金融体系韧性和稳健性。


同时,也将有助于引导金融资源从房地产转向实体经济。上述人士称,我国银行业信贷投放中房地产占比高,挤压了实体经济资金供给,制约了经济长期发展潜力。房地产贷款集中度管理将引导银行优化信贷结构,有助于推动金融、房地产同实体经济均衡发展,是金融供给侧结构性改革的重要举措,有助于推动形成我国以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。


另外,从构建房地产长效机制的角度看,这位人士表示,房地产贷款集中度管理机制属于长效机制,旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平,防范风险敞口过于集中,并不是禁止相关业务开展。制度设计也已充分评估银行调整压力,除采取了分省分类施策、差别化过渡期等多种机制安排外,还将指导超出上限的银行按年度合理分布业务调整数量,有序做好调整工作,避免出现断贷、抽贷。个别调整压力较大的银行,还可以通过申请延长过渡期等方式差异化处理,预计商业银行业务调整将保持平稳有序。

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